毎月どれくらい返していくべき？注文住宅の住宅ローン返済について

「憧れの注文住宅に住んでみたいけど、毎月の住宅ローン返済が大変そう」と考えるのは、とても普通のことです。せっかく注文住宅を建てても、ローンが返せず手放すなんてことになったら大変でしょう。しかし、実際のところはどうでしょう。この記事では、無理のない住宅ローン返済のリアルについて、実際の数字を見ながら解説します。

無理のない返済の成功の鍵は「返済負担率」

住宅ローンを計画する際、月々の返済額よりも先にチェックしておきたい数字は「返済負担率」です。これは、年収とローンの返済額を比較したもので（年間のローン返済額）÷（額面年収）×100％または（年間のローン返済額）÷（手取り年収）×100％で計算できます。

負担率20％以下が理想

銀行などの住宅ローンの借り入れ限度額は、額面年収の30％～35％までで審査されるといわれています。しかし、実際の借り入れは額面年収の20％以下、できれば15％程度に抑えるのが理想です。国土交通省住宅局の調査によれば、住宅購入時の全国平均の負担率は16％前後となっています。

おすすめは手取り年収からの逆算

額面年収の15％程度と書きましたが、額面年収をもとに計算すると、税金や各種保険、社会保険料の金額によっても負担感が変わってしまいます。そこで、そうした固定費用を取り除いた「手取り収入」の25％程度を目安に逆算し、無理のない返済額を探るのがおすすめです。

手取り収入でわかる返済額の目安

手取り収入の25％を目安にすると、現在の自分の手取り月収から、簡単に無理のない返済額を計算できます。たとえば、毎月手取りで20万円の収入の人なら約5万円、30万円の人なら7.5万円が無理のない返済額です。これを基準にボーナス月での返済の有無、自己資金（頭金）、返済期間を考慮していけば、現実的なローン計画が見えてきます。

住宅ローンの月々の平均返済額と返済期間

国土交通省の住宅市場動向調査報告書から読み取れる、平均のデータを見ていきましょう。あくまで全国、全世代での平均値ではあるものの、周囲の人たちが現実的にどれぐらいの住宅ローンを組んでいるかは参考になります。

月々の平均返済額

月々の返済額の平均は7万円～12万円で、中古住宅などは低く、新築注文住宅などで高くなる傾向です。物件の平均購入額は、もっとも低い中古住宅で2,500万円前後、もっとも高い土地付き新築注文住宅で5,000万円前後なので、返済額は購入額ほどには開きがないことがわかります。

平均の返済期間

平均の返済期間は30年前後で、物件の種類によって多少の差はあるものの、あまり大きな差ではありません。平均値としては3,000万円の借入金に対し、月々10万円弱を30年近くかけて返すイメージです。ただし、もし借入金が1,500万円であれば返済額は月々5万円以下となり、年収400万円（手取り300万円）世帯でもじゅうぶん返済可能なラインとなります。

返済額の差はどこから生まれるか？

実際の購入価格には物件により差があっても、借入金にそれほど差がないのは、自己資金（頭金）の影響でしょう。一般に自己資金は購入金額の20％以上を用意するのが理想とされますが、購入額が大きな新築注文住宅などでは、30％以上の頭金を用意している人が多いものと推測されます。

住宅ローンを組むときの注意点とは

これまで見てきたデータなどを踏まえ、住宅ローンを組むときの注意点を3つ挙げます。これらは当たり前の項目に思えるかもしれませんが、住宅ローンは住宅を買うときには当たり前に利用するもの。つまり、基本通りに計画すればリスクは管理され、毎月返済に追われて苦しむことにはなりません。必ず基本を守ること、収入と見比べて計算をすることを、肝に銘じておきましょう。

無理のない借入額にする

記事前半の計算で示したように、まずは無理のない借入額を目安とし、手取り収入に対する月々の返済額が25％以下になるように組みましょう。ここで借入金をなるべく低く抑えておくのが大切で、もし借入金が増えそうなときは、自己資金（頭金）を工面するか物件を見直すなどして、絶対に予算オーバーとしないことが鍵になります。

維持費も考慮しておく

ボーナス返済などを利用しようと考える人も多いかもしれませんが、住宅には維持費がかかることも考慮しておきましょう。マンションなら修繕積立金や共益費、戸建て住宅ならメンテナンス費用として、いずれの場合でも年間平均20万～30万円の追加費用が必要になります。月々の返済額を抑えておくのは大前提として、ボーナスや臨時収入などはあてにしすぎない心構えがおすすめです。

現実的な返済年数で組む

住宅ローンの年数もまた重要です。ローンを組む本人（あなたや配偶者）の年齢から逆算し、現実的な返済期間を設定しなければなりません。平均は30年と紹介しましたが、若い世代なら長めの返済期間を組んで、余裕があれば繰り上げ返済を狙うというのもありでしょう。逆に40代以降であればあまり長い返済期間を設定するのは、リスクが上がります。

ここまで紹介したのは、あくまで平均値をもとにした住宅ローンの返済額です。実際にはそれぞれの収入や資金計画に応じて、さまざまな返済プランがあります。無理のないローン借入を行い、維持費についてしっかり対策しておけば、返済に追われ苦しむことはありません。希望の物件と自分の収入が把握できたら、まずは金融機関や不動産会社に相談してみるのがよいでしょう。

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